目前的商業地產投資熱，無疑會吸引越來越多的人加入其中，但是任何領域的投資都是有風險的，不做好事前的充分調查了解，不掌握相關的知識和經驗，往往容易陷入盲目投資，甚至讓自己的資金白白打了水漂，或高位套牢。
　　
　　5-10月成交量比去年同期漲10%
　　
　　在對福州幾家中介商的調查訪問中，記者獲悉，目前在二級市場上，商業地產的成交量占二手房市場總成交量的5%左右，大概每月成交量為150套左右，每套按50平方米計算，每月出售的商業面積為7500平方米左右。
　　
　　從今年4月份開始，受政策調控影響，市場上投資商業產品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長10%。
　　
　　5-10月商業地產價格總體上漲20%
　　
　　從商業地產售價變化看，與去年同期相比，總體漲幅達到20%。其中，老城區商鋪售價平均漲幅達到15%~20%，寫字樓漲了20%。新城區商鋪平均售價漲了15%。
　　
　　市中心的車庫與去年相比翻了一番，目前售價普遍在18萬~25萬元之間。
　　
　　“金三角”的商鋪最好賣
　　
　　福州的“金三角”區域是指，北起東街口，中接冠亞廣場，南延中亭街，西至萬象城、寶龍廣場形成的三角區域。這個區域由福州三大核心商圈組成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商業區。
　　
　　記者在各家中介商那里獲悉，目前，萬寶商圈沿街店面最好賣，而且價格漲幅最大。早期，那里的一樓店面平均售價4~5萬元/平方米，才幾年時間，如今售價已經漲到8~10萬元/平方米。
　　
　　即將形成商圈的商鋪漲得最快
　　
　　在調查中，當問及哪個區域的商鋪漲得最快？各家中介商的回答幾乎是一致的，“即將形成商圈的商鋪漲得最快”。最典型的例子是福州倉山萬達廣場周邊的店面。兩年前沿浦上大道的店面，售價僅1~2萬元/平方米，自特易購、萬達商業廣場的進駐，如今周邊商鋪價格已經漲至3~5萬元/平方米。在這么短的時間內，有如此高的漲幅，這在福州比較少見。
　　
　　商業地產中獨立店面最搶手
　　
　　商業地產包含了商鋪、商嘗寫字樓三種類型，在流通市場中，獨立店面的數量最多，也是最搶手產品，其交易量占到整個商業地產成交量的80%。
　　
　　在獨立店面中，以鼓樓區和臺江區的，面積在50-100平方米的店面最好賣；如果這些店面處在某個商圈內或在某個商業綜合體中，而且是一層沿街的，那就更好賣；而且價格也賣到最高，每平方米售價在8~15萬元不等。如果店面是社區型的，又是在老城區，每平方米最高只能賣到3~4萬元。新城區的價格更低，只能賣1~2萬元之間。
　　
　　商業地產租金漲幅比較慢
　　
　　調查中，記者發現，投資商業地產有兩個方面的收益，第一是靠商業地產自身的升值，第二靠漲租金來提高收入。對于這兩項收益，投資人更喜歡前者，因為后者往往難以令人滿意。目前，福州商業地產的租金平均漲幅都不高，老城區店面租金每年僅漲3%~4%，新城區漲了2%。商懲寫字樓的租金漲幅也差不多。
　　
　　老柯點評
　　
　　柯南園：
　　
　　博皓房產投資顧問有限公司董事長
　　
　　曾任職于香港新鴻基地產集團，參與廣州的中國大酒店、廣州商業中心、上海外灘的聯誼大廈、北京新東安市場等多個大型商業地產項目的開發與管理工作。是一位有20多年房地產從業經歷、具有豐富商業地產開發與投資經驗的專家。
　　
　　案例
　　
　　2003年，陳先生的親戚想出讓手中的中亭街獨立店鋪，每間面積都在50平方米左右，每平方米售價2萬元。
　　
　　當時，親戚手中有三間鋪，一間是在中亭街的街角，一間是在中亭街右側，還有間是在左側。在對比三間店面后，陳先生決定購買左側店鋪。他的理由是：左側順腳，停車方便，面寬比其他兩間大。
　　
　　但是這些還不足以讓陳先生立刻下手，因為投資回報率太低了。某一天，當陳先生獲悉，1年后臺江批發市場將搬到中亭街。他迅速從北京飛回福州，當晚拉上親戚去看鋪，第二天就成交。
　　
　　剛開始，租金每月只能租到2000~3000元，投資回報率僅1%~2%，抱著養鋪的心態，陳先生并沒有埋怨收益太低。慢慢的，批發市場來了、中亭街也養旺了，他的店面租金從原來的2000~3000元漲到了如今的1萬元。按現在的租金換算成回報率，已經是12%了。不僅租金漲，店鋪也升值了，從原來的2萬元漲到如今的4萬多元，翻一番。
　　
　　觀點
　　
　　看得準“一鋪養三代”看不準“三代養一鋪”
　　
　　民間有“一鋪養三代”的說法是有其道理的，但投資商鋪應做到“心中有數”，不然就變成“三代養一鋪”。
　　
　　“心中有數”是指要計算產品的回報率，要弄懂商鋪與位置、運營、周邊的商業業態、商業物業管理等方面的關系。其中商業物業是容易忽視的。其評估標準為：首先硬件是否成熟，比如女廁所的比例應該為男廁所的2.5倍；是否有消防通道、公共停車常其次是否有人性化的設施配套，比如電梯的設置是否具有人性化，燈光的應用能否吸引人們逛街的好奇心；第三，后期是否有強有力的運營能力。比如是否經常舉辦市場推廣活動等。
　　
　　分析
　　
　　陳先生的購買行為有以下六點值得借鑒的地方：
　　
　　第一，商鋪地點的選擇。投資者在購買商鋪時首先要了解整個商業區域整體的發展動向和這個商鋪在這個區域的地點選擇。比如順腳、車的停放、是否要過馬路等。
　　
　　第二，分析這個商鋪有多少客流支撐。在購買前可以進行市場調查，比如，該區域有多少住宅，有多少人有需求等。
　　
　　第三，要會計算商鋪的回報率?；貓舐?年租金/總價。其中要分三個階段算：養鋪時間的回報率；基本回報率；預計未來的回報率。
　　
　　第四，要注意商鋪的硬件條件，比如門面要寬；深度要夠深；商鋪層高、物業配套等。
　　
　　第五，在買鋪時注意周邊環境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否順暢、視野是否通達、店鋪的朝向等。
　　
　　第六，商鋪的后期管理運營。投資者要有良好的心態，有養鋪的心理準備。還要注意后期管理運營時商鋪的業態否能與該區域的商業業態相融合。
　　
　　選擇投資成熟商圈的商業產品
　　
　　在沒有更好的投資渠道時，商業地產還是值得投資的，它不僅可以保值，抵抗通貨膨脹，還可以增值，商鋪越養，價值越明顯。如果不想承擔風險，可考慮選商圈成熟、周邊配套齊全、停車方便的商業產品，把預估的風險值降到最低。
　　
　　投資未來可能形成商圈的商鋪
　　
　　投資商鋪要有眼光和膽量，關注那些未來有可能會形成商圈的商鋪。從區域上看，可關注金山區域、倉山區火車南站附近或是北江濱CBD商務區。這些區域的商業地產目前價格還未大漲，仍有升值潛力。
　　
　　年收益率達到5%商鋪可以投資
　　
　　投資商鋪主要看人流量和租金回報率，通常情況下，年收益率達到5%商鋪就可以投資。目前市場上，獨立店面的年收益率大概在5%~8%之間。例如，每平方米售價3萬元的店面，面積為50平方米，如果每月租金能達到1萬元，就可以投資了。
　　
　　投資重點關注商業地產本身
　　
　　投資商業地產一般是長線投資，沒有太多的時機因素要考慮，主要看商業產品本身。投資者在購買商業地產時應考慮：周邊的配套、消費的人群；該地區的土地規劃；商業地產本身位置；管理成本等。在購買前應貨比三家。

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